土地增值稅計算原則

【土地增值稅計算原則】

一、土地漲價總數額之計算公式

土地漲價總數額=申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 ×（台灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）

（一）申報土地移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報土地移轉現值。

1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。

2.公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

（二）原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值：即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。

二、土地增值稅應徵稅額之計算公式

（一）一般用地稅率

稅級別	計 　算　公 　式
第一級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】× 稅率(20%)
第二級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30%)－[(30%－20%)×減徵率]】－累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉時申報現值×A) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.1 　　持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08 　　持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07 　　持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06
第三級	應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按台灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率(40%)－[(40%－20%)×減徵率]】－累近差額(按台灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉時申報現值×B) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.3 　　持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24　　持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21　　持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18

   附：一般用地稅率速算表

持有年限 稅級別	20年以下	20年以上	30年以上	40年以上
第 1 級	a×20％	a×20％	a×20％	a×20％
第 2 級	a×30％－b×10％	a×28％－b×8％	a×27％－b×7％	a×26％-b×6％
第 3 級	a×40％－b×30％	a×36％－b×24％	a×34％－b×21％	a×32％－b×18％

   備註： a：土地漲價總數額    b：原規定地價或前次移轉現值總額

　（按物價指數調整後之總額）

（二）自用住宅用地稅率一律10%。

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【實例說明】

假設王某有一筆土地，面積50平方公尺，於72年10月1日取得，於94年2月3日出售，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為20,000元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺5,000元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為150，曾經繳納工程受益費50,000元，王某出售時要繳納之土地增值稅公式如下：

（1）申報土地移轉現值＝每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值×該宗土地面積

20,000元 × 50平方公尺＝1,000,000元

（2）按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值＝每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值×（台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100）×該宗土地面積

5,000元 × (150 ÷ 100) × 50平方公尺＝ 375,000元

（3）土地漲價總數額=申報土地移轉現值－按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值－工程受益費

1,000,000元 － 375,000元 － 50,000元 ＝ 575,000元

（4）漲價倍數 ＝ 土地漲價總數額 ÷ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值

575,000元 ÷ 375,000元 ＝ 1.53

（5）應徵稅額

5-1 一般用地應徵稅額：

本案持有期間達21年多，漲價倍數1.53倍，依上述稅率速算表，應徵稅額＝土地漲價總數額 × 稅率（28%）－ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值 × 8%

575,000元×28﹪－ 375,000元×8%＝ 131,000元

5-2 自用住宅用地應徵稅額：

575,000元×10﹪ ＝ 57,500元

註：本實例說明案例係參照台北市稅捐稽徵處網頁資料而來。